Як захиститися від шахрайства при купівлі/продажу нерухомості

Продаж нерухомості та її купівля — процедури, які щоденно відбуваються на сучасному ринку. Попри військові дії в Україні, громадяни продовжують купувати житло та комерційну нерухомість в різних містах нашої держави.

В сьогоднішніх умовах, стан ринку нерухомості вкрай важко прогнозувати, тому що війна може динамічно змінювати ситуацію. Ворог продовжує обстріли, зруйновано десятки об’єктів в містах України, в той час як нові будівельні проєкти впроваджуються в більш безпечних областях країни. Серед проблем на ринку також варто зазначити суттєве падіння обсягів будівництва.

Попри всі складнощі, перепони в діяльності, ринкова ніша нерухомості демонструє стійкість до зовнішніх умов, здатність до трансформації діяльності відповідно запитам суспільства та стану ринку. Сьогодні фахівці спостерігають відновлення галузі, підвищується попит майже у всіх секторах нерухомості, в тому числі і щодо комерційних об’єктів.

Проте, для потенційних покупців, орендарів або продавців нерухомості окрім ризиків воєнного часу, існує небезпека потрапити в шахрайську схему та втратити кошти, час або майно. Фактично, ринок нерухомості вважається «золотою жилою» для аферистів, оскільки в масштабних схемах існує можливість заробити значні гроші. Чіткої статистики шахрайства в сфері нерухомості не існує, проте достеменно відомо, що аферисти працюють як на первинному, так і вторинному ринку, постійно вигадуючи нові шахрайські схеми, та використовуючи вже перевірені.

Афери в секторі нерухомого майна відносять до найвіртуозніших різновидів шахрайства. Здебільшого такі афери реалізовують саме під час продажу-купівлі об’єктів. Незважаючи на те, що таке шахрайство не є новиною, громадяни продовжують потрапляти на гачок аферистів.

Наслідки невтішні — втрата фінансових заощаджень, виникнення боргів та кредитів, втрата майна, затяжні судові процеси, або взагалі безнадійні судові та кримінальні справи. В більшості випадків притягнення злочинців до відповідальності стає дуже складною та затратно справою. Розберемо найбільш популярні схеми шахрайства, та шляхи запобігання їм.

Купівля нерухомості: шахрайські схеми з використанням підроблених документів

Афери з використанням підроблених документів нерідко зустрічаються в операціях з нерухомістю. Шахраї використовують різні методи отримання таких паперів — від неякісних підробок, до документів, що вкрай важко відрізнити від оригіналів. Розглянемо найбільш поширені типи таких афер.

Продаж майна за підробленим дорученням — один з поширених різновидів шахрайства. В такому випадку довіреність від власника на право розпорядження нерухомістю та відповідна правовстановлююча документація підробляються через недобросовісних нотаріусів. В подальшому об’єкт продається без попередньої згоди власника на підставну особу, або декількох осіб, після чого, звичайними ринковими шляхами перепродається так названому «добросовісному набувачу прав», що є кінцевою жертвою афери. В такій ситуації справжній власник має правові підстави для повернення власного майна, навіть коли воно вже продано «добросовісному набувачу». Ці обставини обумовлено Ст. 388 ЦК України, яка вказує на те, що власник має право витребувати майно, в тих випадках, коли воно вибуло з його володіння не через його волю. В той самий час, особа, що сплатила кошти за таке майно, зазвичай не має можливості їх повернути.

Оскільки в більшості випадків потенційний покупець проводить попередній огляд майна, такі схеми застосовуються до полишеної нерухомості, коли власник помер, або тривалий час не проживає. В деяких випадках в таких аферах використовують орендоване майно, а підставний орендар проводить підробку документів та намагається продати нерухомість.

Щоб уникнути потрапляння в такі схеми, покупець має дуже уважно проводити перевірку не лише правовстановлюючі документи, але й дізнатись, як давно була придбана оселя, поспілкуватись з декількома сусідами, та скористатись іншими джерелами інформації. Чим довше реальний господар відсутній, тим більше привабливість об’єкту для злочинців. Нерідко право власності оформляється на підставних осіб на підставі підроблених рішень суду, або шляхом створення штучних судових спорів.

Також, потенційні покупці можуть зіштовхнутись з аферами, в яких продаж того чи іншого майна проводиться за підробленими документами. Сьогодні будь-яке майно проходить реєстрацію в відповідному реєстрі держави, і отримати дані про осіб, яким належить право власності, може кожен бажаючий, тому підробка документації є доволі складною процедурою.

Проте, значна частка майна може бути зареєстрована в комунальних БТІ без відображення у відповідному реєстрі права на власність, тому при продажу таких об’єктів необхідно мати оригінали правовстановлюючих документів — свідоцтво про право власності, договір раніше проведених купівлі-продажу, та отримати відповідну довідку з БТІ про наявність актуальної реєстрації об’єкта за тою чи іншою особою. Саме такі документи зазвичай підробляють зловмисники.

Щоб уникнути потрапляння в такі ситуації необхідно подібні правочини проводити через перевірених нотаріусів, або перевіряти інформацію в комунальних БТІ з залученням юриста. Афера з використанням підроблених документів також спрацьовує, коли злочинці підробляють посвідчення особи власника (паспорт), і з цим документом, підробивши документи щодо права власності, виконують продаж майна.

Ще один різновид афер з підробленою документами є підміна об’єкту. Така схема користується великою популярністю. Потенційному покупцю демонструють один об’єкт, а в реальності проводять оформлення документів зовсім на інший. В таких випадках аферисти можуть примудритися навіть замінити номери квартир в під’їзді під час проведення попереднього огляду житлової площі.

Ще одним різновидом афери з підміною називають паралельну реєстрацію майна, або «створення клонів», коли одне й те саме майно реєструють на різних власників, після цього проводять продаж. Для прикладу, добросовісний власник має право на будівлю з площею 500 кв. метрів за конкретною адресою, в той самий час, зловмисники, використовуючи підроблені документи, проводять реєстрацію права власності на приміщення, що має площу 450 кв. метрів за ідентичною адресою, після цього проводять його продаж. Після таких афер вкрай важко довести хто є реальним власником майна.

Купівля нерухомості: інші схеми шахрайства

Існує декілька інших шахрайських схем, в яких можуть приймати участь безпосередньо власники майна, агентства нерухомості, та інші особи, які на перший погляд не викликають підозри.

Однією з таких афер є продаж квартири з мешканцями. Під час купівля нерухомості, можна навіть не здогадуватись, що в квартирі або будинку вже хтось проживає. Відмічають випадки, коли зареєстровані на час продажу особи, або родичі, відмовляються знятись з реєстрації, при цьому їх фізичне перебування може бути де завгодно, наприклад:

• в місцях позбавлення волі;
• за кордоном;
• на тривалому лікуванні;
• в психоневрологічному диспансері;
• на військовій службі.

Сучасні юристи мали на практиці такі випадки, коли вже в проданій оселі залишались жити родичі продавця, які навіть після проведення зняття з реєстрації, відмовлялись покинути житло, і покупець був змушений звернутися до суду.

Дуже ризикованими також є угоди з заниженою вартістю за попередньою домовленістю. Згідно діючих нормативних актів та законодавства України, для посвідчення договорів щодо купівлі-продажу квартир, земельних ділянок, житлових споруд та будинків, або частини будинку чи ділянки, в обов’язковому порядку проводиться попередня оцінка такого майна, з визначенням мети оцінки — для подальшого оподаткування та нарахування обов’язкових платежів інших категорій, їх сплати, що визначено законодавством. Зменшення навантаження податків при купівлі нерухомості, шляхом оформлення договору за суттєво зниженою ціною також несе загрози для покупців.

При визнанні таких правочинів недійсними через різні обставини і фактори, покупець може отримати назад лише ту суму, що була вказана в договорі. Більш ризиковано вчиняти такі правочини у випадках з придбанням ризикованої категорії нерухомості: майна, що придбане з прилюдних торгів, об’єктів, які продаються банківськими установами через несплату боргу боржником, або майно, щодо якого продовжуються судові спори.

Популярним шахрайством також є продаж майна з свідомим створенням різних юридичних проблем. Нерідко зустрічаються випадки, коли власник або продавець майна завчасно проводить підготовку до збагачення шляхом укладання договорів та правочинів з різними дефектами юридичного характеру. Як було вказано раніше, законодавство України, та досвід судової практики надає можливість власнику майна, що вибуло поза його волею, вимагати повернення такого майна навіть у добросовісного набувача права власності.

Користуючись такими особливостями законодавства, реальний власник, продаючи об’єкт вперше, створює штучні юридичні проблеми та недоліки, наприклад, відсутність згоди від спеціалізованих органів з опіки та піклування, не було отримано згоди чоловіка чи дружини, підробка документу, що дозволяє діяти від особи власника під час продажу (довіреність), не знято іпотеку на житло. Після проведення таких угод, жертва зловмисників потрапляє в складну ситуацію, тому що попередній власник починає витребувати його повернення, посилаючись на заздалегідь створені підстави.

На практиці існують різні випадки таких афер, при цьому в більшості випадків, суди задовольняють позови попередніх власників, і в найкращому випадку — доведеться декілька років захищати свої права в судах різних інстанцій.

Найпростішою схемою є афера з отриманням авансу за ту чи іншу нерухомість. В таких випадках реальний, або підставний продавець проводить попередні домовленості з потенційними покупцями про купівлю-продаж, отримує завдаток, та в подальшому просто зникає, ігноруючи покупця.

При наданні авансових платежів, необхідно скласти попередній договір, в деяких випадках за участі перевірених нотаріусів та представників агентств нерухомості, що контролюють процес угоди.

Продаж нерухомості або купівля об’єктів: як уникнути шахрайських схем

Плануючи такі угоди, потенційним покупцям або продавцям майна необхідно заздалегідь оцінити всі можливі ризики. Потрапивши в шахрайську схему, повернути свої кошти або отримати майно, що стало об’єктом афери буде вкрай важко.

По-перше, необхідно бути дуже уважним. Перед внесенням завдатків, укладання договорів, та проведення інших правочинів, необхідно детально перевірити весь пакет правовстановлюючої документації, угоди, що були проведені раніше, наявність будь-яких судових спорів, накладених арештів. В деяких випадках варто звернутись до профільних фахівців з нерухомості, або перевірених юристів. Не зайвим буде декілька разів оглянути об’єкт, поспілкуватись з сусідами, зібрати інформацію щодо майна.

Важливим значенням при проведенні угод з нерухомим майном також має сімейний стан покупців та продавців. Якщо одна з сторін перебуває в офіційному шлюбі під час укладанні угоди, в обов’язковому порядку потрібне надання згоди чоловіка або дружини. Така згода має бути засвідчена нотаріально. Крім того, необхідно перевірити, чи є зареєстровані особи в квартирі чи будинку, які планується придбати, особливо малолітні діти.

Крім того, увагу необхідно звернути на документацію технічного характеру, перевірити наявність заборгованості за різні категорії житлово-комунальних послуг.

У випадках, коли психологічний стан продавця викликає сумніви, можна вимагати огляд продавця медичним спеціалістом, що є досить поширеною практикою.

Рекомендується оформлювати угоди у перевіреного нотаріуса.