Інвестиції в нерухомість для бізнесу: огляд ринку, ризики і переваги

Вкладення в квадратні метри працюють на збереження капіталу, його примноження, та отримання джерела пасивного доходу. В Україні ціни на нерухомість історично сформовані в іноземній валюті. Такі капіталовкладення є найменш ризикованими, проте під впливом війни ризики суттєво зросли. У цій статті огляд тенденцій, переваг та ризиків ринку нерухомості в Україні. 

Підприємці розглядають інвестиції в нерухомість, передусім, як спосіб диверсифікації капіталу, його збереження, отримання додаткових прибутків та розширення діяльності компаній. В деяких випадках такі вкладення стають дієвою фінансовою стратегією підприємства, що забезпечують стійкість в кризових ситуаціях, додаткове фінансування та розширення компанії в майбутньому.  

Протягом 2020 року, українці стали власниками 315 647 об’єктів нерухомого майна, серед яких квартири, садиби та будинки. Наступного 2021 року ці показники зросли — було укладено близько 368 тисяч угод, в той самий час, як ціновий діапазон досягнув максимуму за останні сім років. Фактично, попит на ринку значно перевищив пропозицію, при цьому було введено в експлуатацію 11,4 млн квадратних метрів, що стало найвищим показником за 30 років.

На початку 2022 року, тенденція до зростання продовжувалась. Проте, військова агресія рф, девальвація національної валюти, та падіння економіки значно вплинули на стан ринку. Більшість українських забудовників були змушені призупинити будівництво. Деякі з них призупинили будівництвона декілька місяців, інші не працюють і зараз, деякі компанії стали банкрутами. Повільне відновлення почалось лише влітку 2022 року, проте лише 21,2% девелоперів відновили свою діяльність. Приблизно 30% інвесторів, які придбали нерухомість у іпотеку або розстрочку опинились в складному становищі, та не змогли виплачувати свої зобов’язання по кредитам. За 9 місяців 2022 року, спостерігалось падіння ринку майже в три рази. При цьому, загальна площа житла, яке було введено експлуатацію становила 7,1 млн квадратних метрів, що стало на 38% менше, ніж у 2021 році.

Ще одним фактором впливу на ринок нерухомості стали ракетні удари по критичній інфраструктурі. Крім того, через обстріли або знищення українських підприємств промислового сектору, виникли значні проблеми з логістикою, утворився дефіцит будівельних матеріалів.

Девелопери змогли адаптуватись до сучасних умов, створити нові логістичні маршрути, та залучити національних та іноземних виробників. Собівартість будівництва зросла,  а купівельна спроможність вкладників суттєво знизилась — майже втричі. За даними досліджень Ernst&Young, попит на первинному ринку житла становив лише п’яту частину від довоєнних показників. Фахівці прогнозують повернення до показників довоєнного часу лише після закінчення воєнних дій та стабілізації стану економіки.

Але, навіть за сучасних умов, інвестиції в нерухомість продовжують надходити. Основним мотивом є можливість зберегти кошти під час періоду турбулентності. При цьому у споживачів з’явились нові пріоритети — інвестори та покупці акцентують увагу на віддаленості від військових та інфраструктурних об’єктів, наявності укриттів та паркінгів, особливостями конструкцій будинків.

Таким чином, вкладення капіталів в нерухомість, попри всі складнощі військового часу, залишається одним з найбільш надійних варіантів збереження грошей, та отримання прибутку.

Ризики та переваги інвестування в нерухомість для бізнесу на ринку України

Більшість сучасних ризиків інвестування в об’єкти нерухомості сьогодні пов’язані з військовими діями на території України. Складно прогнозована ситуація всередині держави, можливі обстріли українських міст, складні економічні умови значно підвищують ризики втрати капіталу. Проте, фахівці окреслюють і ряд інших факторів. Розглянемо їх більш детально.

Перш за все варто звернути увагу на волатильність ринку та різні економічні фактори, що здатні завдати впливу на вартість нерухомості та можливі прибутки від здачі в оренду. Різні спади економіки, коливання відсоткових ставок, зміни в показниках попиту та пропозиції — всі ці фактори значно впливають на показники прибутковості від інвестицій. Для представників бізнесу, важливо своєчасно проводити детальний аналіз ринку, передбачати потенційні фактори економічних ризиків, перш ніж вкладати кошти в ті чи інші об’єкти.

Крім того, серед можливих ризиків окреслюють проблеми з фінансуванням та коливання відсоткових ставок. Забезпечення належного фінансування інвестицій у нерухоме майно може бути пов’язано з суттєвими труднощами. Кредитори можуть встановлювати суворі вимоги до кредитних рейтингів, вимагати значних авансових платежів, що може обмежити доступ до коштів. На вартість запозичень можуть вплинути коливання відсоткових ставок, що також впливає на прибутковість. Інвестори мають проводити попередню оцінку фінансового стану, вивчати різні джерела отримання фінансування та обов’язково враховувати можливий вплив зміни відсоткових ставок на прибутковість вкладень та грошові потоки.

Управління нерухомим майном тягне за собою цілу низку обов’язків:

• проведення технічного обслуговування об’єктів;
• робота з орендарями;
• вирішення питань, що стосуються ремонтних робіт та необхідного обслуговування.

Неефективне управління об’єктами може викликати підвищення витрат, проблеми з орендарями, та виникнення періодів вакантності, що несе негативний вплив на рівень прибутку. Тож варто враховувати  рівень витрат коштів та часу, що пов’язано з управлінням об’єктами.

Важливо також враховувати локалізацію об’єктів, фактори, що формують попит на ринку. В багатьох випадках зміни демографічних показників, попиту на ринку, або утворення конкурентів можуть вплинути на кінцевий рівень прибутку. Саме тому інвестори мають детально аналізувати локальні ринки, враховувати демографічні фактори, та окреслювати потенційні ризики для бізнесу.

Варто окреслити і переваги інвестування в нерухоме майно для представників бізнесу. Найбільш важливим є потенціал щодо зростання вартості об’єкту в довгостроковій перспективі, та примноження існуючих капіталів. При правильному виборі об’єктів, своєчасному реагуванню на зміни ринкових тенденцій, бізнес-інвестори можуть підвищити вартість активів. 

Здача нерухомого майна в оренду створює стабільний грошовий потік, що може покривати як іпотечні платежі, так і різні витрати підприємства. Інвестиції в нерухомість дозволяють отримати різні пільги, що дозволяють значно знизити зобов’язання інвесторів.

Інвестиції в нерухомість дають можливість провести диверсифікацію інвестиційних портфелів. Нерухомість відносять до матеріальних активів, які здебільшого мають низьку кореляцію з більш традиційними інструментами, наприклад, акціями та облігаціями. Проведення диверсифікації дозволяє знизити ризики, та отримати стабільний інвестиційний портфель. Такі вкладення дозволяють захистити активи, оскільки майно може слугувати заставою.

Існує можливість підвищити вартість об’єкту за рахунок його вдосконалення. Інвестори можуть використати свій досвід для збільшення вартості, використовуючи різні методи: оптимізація ставок оренди, підвищення показників управління, вивчення альтернативних варіантів використання. Стратегії утворення додаткової вартості можуть збільшити грошові потоки та рівень прибутку від інвестицій.

Яким чином банки можуть допомогти інвесторам?

Сучасні підприємства розглядають і банківські продукти в якості джерел фінансування при інвестиціях в нерухомість. Використання кредитних коштів дозволяє отримувати прибуток від орендної плати або придбати необхідне майно під час кризових ситуацій. Не дивлячись на те, що більшість заявок на кредити для бізнесу отримано в рамках державних програм з пільговими умовами, кредити на придбання нерухомості також користуються попитом.

Банки надають цілу низку додаткових послуг бізнесам. Попитом користуються різноманітні навчальні програми для підприємців та інвесторів, фінансове менторство, консультації від профільних банківських фахівців.

Варто також зазначити, що спостерігається тенденція до зниження ставок іпотечного кредитування на ринку. В середньому, серед комерційних банків така ставка впала одразу на 3%. На думку профільних фахівців, очікується зростання попиту саме на первинному ринку. За перше півріччя 2023 року, частка кредитів для придбання нерухомості на первинному ринку склала лише 1,1% від виданих іпотечних кредитів. Такі результати були зумовлені не тільки зависокими ставками, але й загальною тенденцією до зниження попиту в сегменті первинної нерухомості.

Як правильно обрати девелопера?

При інвестуванні в первинний ринок нерухомості, правильний вибір компанії-девелопера дозволить знизити ризики. Необхідно звернути увагу на окремі аспекти.

По-перше, репутація компанії-девелопера. Необхідно детально проаналізувати діяльність забудовника, відгуки про його роботу, наявність в медійному полі. Чи були скандали, невиконані обіцянки перед поточними інвесторами.

Другим фактором є особливості співробітників — від топ-менеджерів, до департаменту продажів. Необхідно проаналізувати наявні інтерв’ю, публічні виступи, поспілкуватись з фахівцями компанії наживо. Соціально-корпоративна відповідальність також вказує на репутацію компанії.

Важливим аспектом є характер діяльності під час війни. Варто перевірити, наскільки швидко забудовник відновив діяльність після вторгнення рф, особливості будівельних робіт та проектів, динаміку будівництва, та шляхи реагування на різні критичні фактори.

Безумовно, необхідно звернути увагу на наявну документацію. Забудовник повинен мати повний пакет необхідних юридичних та дозвільних документів. Не менш важливою є історія земельної ділянки, на якій проводиться будівництво.

Крім того, важливим показником є наявність банківської акредитації. Сучасні банківські ризик-менеджери детально перевіряють кожного девелопера, та окреслюють категорію надійності.