Тенденції ринку нерухомості

Сьогоднішній ринок нерухомості в Україні вкрай важко піддається будь-яким прогнозам. Вплив військових дій може дуже швидко змінювати ситуацію, особливо в секторі нерухомого майна. Проте, станом на зараз, фахівці окреслюють певні тренди та тенденції в сфері. Розглянемо це питання детально.

Нажаль, обстріли України продовжуються, руйнувань зазнали десятки населених пунктів, в тому числі великих міст, а будівництво нового житла проводиться здебільшого на відносно безпечних локаціях, при цьому обсяги будівництва значно впали. Тим не менш, національний ринок нерухомості, який не вперше зазнає складнощів та випробувань, яскраво демонструє свою стійкість та здатність працювати в надскладних умовах. Зараз спостерігається поступове відновлення в усіх сферах нерухомості. Зростає попит на об’єкти комерційного типу, що суттєво впав після початку повномасштабного вторгнення.

Фахівці вважають, що українська нерухомість зберігає значні перспективи розвитку. Відбудова після військових дій без сумніву стимулюватиме зростання попиту на житло та нерухомість комерційного типу. Крім того, планується розвиток інфраструктури українських міст: будівництво та ремонт доріг, медичних закладів, навчальних закладів, що сприятиме привабливості різних локацій для потенційних мешканців, або представників підприємництва. 

Придбання різних об’єктів нерухомості і зараз цікавить значну кількість потенційних інвесторів, як всередині держави, так і на міжнародному рівні. Ціни на житлову або комерційну нерухомість після кризових ситуацій можуть бути набагато нижче, ніж в інших державах. Цей фактор дозволяє вкладати фінансові ресурси зі значним потенціалом для прибутку в подальшому.

Відбудова країни після війни буде позитивно впливати на інтерес до нерухомості, що має підвищити показники продажів в майбутньому. Варто зазначити, що значний вплив на подальший розвиток ринку має політика держави та проведення реформ в будівельній сфері. Серед прикладів можна окреслити державну програму доступних кредитів «єОселя», фінансування будівництва та відновлення пошкоджених будинків.

Фактично, подальший розвиток сегменту прямо залежить від декількох факторів: подальший розвиток подій всередині держави, повернення окупованих територій, темпи надходження міжнародної допомоги та інші.

Вплив війни на продаж нерухомості та її купівлю

За статистикою, станом на сьогодні, показники руйнування нерухомості в Україні більше, ніж кількість всього житла, що було введено в експлуатацію протягом останніх семи років. Безумовно, війна вплинула і на стан ринку в цьому сегменті.

В передвоєнний 2021 рік спостерігався пік пропозиції щодо нового житла. В експлуатацію ввели 11,4 мільйонів кв.м об’єктів житлового типу, що стало найбільшим показником в період останніх 30 років. 2022 рік також почався динамічно, і міг би продовжити цю тенденцію, якби не повномасштабне вторгнення рф.

Практично всі забудовники були змушені призупинити будівельні роботи, при цьому деякі з них не поновили діяльність навіть сьогодні. Через це, кількість введеної в експлуатацію житлової площі впала на 38% в порівнянні з 2021 роком. Скорочення обсягів пропозицій щодо нового житла спостерігалось майже по всій території України, особливо на півдні та сході. Зменшилась кількість нових проектів на ринку.  

Факторами ризику стали не тільки військові дії. Зростання курсу іноземних валют, високий рівень інфляції погіршили платоспроможність населення, в той час як вартість будівельних робот та матеріалів суттєво підвищилась. Через це значна кількість девелоперів, особливо на початкових стадіях проектів, потерпала від нестатку коштів потенційних покупців та інвесторів. Також, через руйнування підприємств промислового сектору спостерігався дефіцит матеріалів, а також проблеми з логістикою. Сьогодні ці питання вирішені — забудовники швидко адаптувались до складних умов та змогли налагодити домовленості з українськими та іноземними постачальниками.

Ще одним викликом стали відключення електроенергії. Забудовники були вимушені підлаштовуватись під графіки або проводити закупки генераторів високої потужності, що вимагало залучення додаткових коштів. В деяких випадках будівельні роботи призупиняли.

Але найбільшою проблемою для ринку нерухомості стали ракетні та артилерійські обстріли. За даними на вересень 2022 року, було пошкоджено та зруйновано більше 7% від усього наявного житлового фонду держави.

Купівля нерухомості в житловому секторі знизилась майже втричі. В перші декілька місяців не було доступу до Державного реєстру прав на нерухоме майно, але і після його відкриття, клієнти дуже обережно ставляться до питань придбання житла. Попит на первинному ринку знизився до 30% у відносно безпечних регіонах.

Вторинний ринок має схожі тенденції, спостерігається спад купівельної активності в залежності від регіонів. Фактично, кількість угод складає приблизно третину від довоєнних обсягів.

Ринок нерухомості: основні тренди та тенденції

Фахівці відмічають відновлення ринку попри продовження військових дій в Україні. Продаж нерухомості та її купівля здійснюють за цінами значно нижчими, ніж в довоєнний період, при цьому спостерігається стабілізація цін на оренду, в залежності від конкретних областей та міст.

Однією з сучасних тенденцій ніші є нестабільність цін. При цьому, показники напряму залежать від регіону: чим західніше місцевість, тим вище ціни і менші їх коливання, на півдні, сході та півночі ціни нижче, при цьому спостерігаються значні коливання. На початку повномасштабного вторгнення відбулось падіння показників продажу та мінімізація попиту, але поступово економічні показники відновлюються.

Другим важливим трендом є безпека локації. Потенційних покупців цікавить нерухомість в більш безпечних регіонах країни, де вірогідність обстрілів чи руйнувань набагато менше, ніж в прифронтових регіонах. Крім того, акцент робиться на таких критеріях, як:

• автономні системи енергопостачання та теплопостачання;
• наявність бомбосховищ;
• паркінги закритого типу;
• можливість безперебійного енергопостачання, відсутність відключень.

На ринку спостерігається тенденція до зростання цін на оренду. На початку повномасштабного вторгнення показники вартості оренди впали майже вдвічі. Проте, вже через півроку, спостерігалось поступове зростання. Станом на зараз, ціни приблизно на чверть нижче, ніж в довоєнний період.

Як і раніше, покупці та орендарі звертають увагу на стан об’єктів, естетичну складову. Краса об’єктів та локацій навколо відіграє не останню роль для потенційних клієнтів навіть під час війни. Одним з трендів в секторі житлової нерухомості є панорамні вікна, що особливо стосується приватного сектору, будинків, що розташовані в мальовничих кутках.

Попит на купівлю нерухомості в центральних та західних регіонах зростає, і станом на зараз статистика вказує на те, що показники стали вище навіть за довоєнні. В східних регіонах такий попит майже нульовий, південні області також вважаються нестабільними. Проте, середні показники на загальнодержавному рівні вже досягли довоєнних.

Постійно збільшується кількість тематичних оголошень, що стосуються продажу чи купівлі житла. Кількість пропозицій збільшується переважно в центральних та західних регіонах.

В перші місяці повномасштабного вторгнення люди шукали житло здебільшого не в великих містах, а в окремих обласних центрах, що вважались відносно безпечними. В більшості випадків мова йшла про великі квартири, тому що люди переміщувались сім’ями. Оренда нерухомості мала чіткі тренди — люди шукали розвинуту інфраструктуру, квартири, оснащені меблями та відповідною побутовою технікою.

Сьогодні попит на квартири, що розташовані на нижніх поверхах, з бомбосховищами або паркінгами поряд, що передбачають проживання з домашніми тваринами та маленькими дітьми. Також, орендарі звертають увагу на відсутність військової інфраструктури поряд з житлом.

Потенційних клієнтів купівля нерухомості цікавить здебільшого в обласних центрах. Поступово зростає попит на житло поза найбільших міст України.

В Київській області спостерігається зростання попиту на приватні будинки більше, ніж на квартири. Можливо на інтереси покупців впливає потреба в автономних системах опалення та електроенергії.

Окремо варто розглядати первинний ринок. Ще восени 2022 року спостерігалось рекордне падіння попиту, проте станом на зараз окремі сегменти сектору трохи оживають. Покупці здебільшого звертають увагу на об’єкти, що знаходяться в завершальній стадії будівництва. При цьому, зацікавленість в елітному сегменті та проектах, що тільки починають реалізовуватись, впала до мінімуму.

В довоєнних умовах потенційних клієнтів розділяли на дві групи: інвестори, що купували нерухомість, незважаючи на високі ризики, після чого продавали дорожче, та покупці, що шукали житло для власного користування. Станом на зараз, інтерес в перепродажі зник, оскільки війна суттєво збільшила можливі ризики, а клієнти, що шукають житло для себе — обирають квартири, які можна в’їхати одразу.

Повномасштабне вторгнення вплинуло і на особливості потенційних клієнтів. На первинному ринку переважають ВПО та сім’ї військових, що мають відносно високий рівень доходів та доступ до пільгових кредитів. Купують здебільшого дешеве житло та квартири з найвищим рівнем готовності. В столиці об’єкти первинного ринку користуються попитом в передмісті, оскільки таке житло нижче по вартості та є більше можливостей для реалізації запитів покупців з пільгової категорії.

Ринок нерухомості: перспективи після війни

Фахівці зазначають, що український ринок має значні перспективи в період відбудови країни. Нерухомість є найпопулярнішою сферою для інвестицій, особливо в довгострокових перспективах. Вже зараз, попри високі ризики під час військових дій, об’єкти в Україні продовжують купувати.

Аналітики очікують стрімке зростання цін в післявоєнний період, підвищення рівню інвестицій на відбудову держави. Крім того, важливим фактором стане вступ України до Європейського Союзу.

Ринок демонструватиме більшу конкурентну спроможність, що буде зумовлено високими показниками попиту в комплексі з обмеженою пропозицією, частково через тих клієнтів, що придбали нерухомість за мінімальними цінами під час воєнних дій.

Оскільки найбільших втрат в перший рік війни зазнала саме житлова сфера, нерухомість в період відбудови буде мати актуальність. Національні інвестори, та закордонні вкладники продовжать діяльність в цій сфері. Крім того, очікується значний потік повернення тих, хто виїхав під час війни. Можливо навіть ті, хто не повернеться з закордону, будуть інвестувати в нерухомість в Україні.

В післявоєнний період також очікується стабілізація цін, за рахунок повернення біженців, та початок стабілізації різних економічних сфер, та національної економіки загалом. За даними Держстату, інфляція станом на квітень 2023 року становила 17,9%, а втрати економіки за минулий рік 29,2% від ВВП. Саме тому, відновлення відбуватиметься прискореними темпами, при цьому, нерухомість є однією з ключових сфер для національної економіки.

Після повного закінчення військових дій, та стабілізації національної економіки, відбуватиметься поступове відновлення активності покупців, особливо в житловій сфері. Зростатиме попит на житло в регіонах півдня та сходу, при цьому ВПО, що проживають в західних регіонах можуть вирішити придбати житло на поточних місцях проживання.

В довгострокових перспективах попит на ринку залежить від темпів стабілізації макроекономіки, особливостей післявоєнного відновлення, державних програм підтримки та відбудови. Крім того, важливим фактором залишається залучення іноземних інвесторів в нові інфраструктурні та житлові проекти на території України.